戸建ては建売？中古？注文住宅？メリットと向いてる人をそれぞれ整理してみた

こんにちは、小野です。

前回はマンションの分析をしましたね。

今回は戸建てについて詳細な分析をしていきます。

【建売住宅・注文住宅・中古住宅】それぞれが向いてる人まとめ

建売住宅、注文住宅、中古住宅・・・それぞれがどんな人に向いているかを解説します。

家にこだわりが無いなら建売住宅がオススメ

建売住宅なら、万人受けする一般的な間取り・性能の家が安価に手に入ります。

住宅会社が買い付けて建てているので、比較的立地が良い物件も多いです。

そのため通勤の利便性を重視していて「家は住めればいい！」と考える人にはぴったりです。

家が好きで、こだわりが強いなら注文住宅がオススメ！

注文住宅は建売に比べて高額。でも予算が豊富な方や、すでに土地を持っている方ならあまり気にならない場合もあるかもです。

ただしお金も土地も無い場合・・・立地面では妥協が必要になりがち。リモートワークで通勤不要な人などは、都心から離れてみるのも1つの選択肢ですね。

自分の好きなように家を建てられるので、

• シアタールームが欲しい
• ビルトインガレージが欲しい
• 広いリビングで毎週ホームパーティ！

などインドアで楽しめるイベントが好きだったり、趣味があるという方には、注文住宅が最適でしょう。

自分のこだわりや夢に合わせて、家をゼロから建てることができます。

中古住宅なら自分の価値観を思い通りに実現できるかも

中古住宅は安価に購入できるのが最大の利点です。

とにかく「家は住めればOK！」な方なら、中古で買ってそのまま住めば、予算を最小限に抑えられます。

子供の成長による家族構成の変化を考え、「家は数年ごとに住み替えるもの」と考えている場合もちょうど良いかもですね。

ただし中古住宅は思わぬ修繕費用が発生することもあります。トラブルに備えて、普段からの貯金が大切です。

また

• ○○駅の近くが必須
• 実家の近くに住みたい
• 子供の学区を変えたくない

などの場合も中古住宅はオススメ。

極端にエリアを限定すると、新築がなかなか見つかりません。そんなときは中古住宅も視野にいれると、一気に選択肢が広がりますよ。

また注文住宅を建てるほどの予算は無いけど、こだわりの家が欲しい方。

中古住宅をリノベすれば、予算を抑えつつ思い通りの家造りが実現するかもです！

戸建てってどういう建物？

実は「戸建て」がどういうものかには、明確な定義が無いようです。

そのため本ブログでは

戸建て：
1つの敷地に1つの建物が建っていて、血縁者同士で住んでいる物件

って感じのイメージで扱います。

で、この戸建ては大きく以下の2つに分かれます。

• 建売住宅
• 注文住宅

さらに

• 新築
• 中古

っていう違いもありますね。これらをまとめたのが、以下の図です。

建売住宅は土地と建物がセットで販売される物件

「建売住宅」は土地と住宅がセットで販売される家のことです。

住宅会社などが土地を仕入れて住宅を建設しセット販売します。「分譲住宅」と呼ばれることも。

購入の際は、多くの場合は不動産会社経由で購入することになります。

「建築条件付き土地」は建売の一種

家探しを探していると、誰もが一度は「建築条件付き土地」ってのを見かけると思います。

実はこの建築条件付き土地も建売住宅の一種。

「建売」に対して「売建（うりたて）」って呼ばれることもあるみたいです

「建築条件付き土地」は更地の状態で売買されていますが、あらかじめ建築会社や基本的な建設プランが確定しています。

ってことですね。

まだ建物ができていないため、

• 外壁の色の選択
• 食洗機の有無を変更
• 間取りのパターンを選択

このように一部の仕様を自分で決められます。

注文住宅に近いように感じるかもですが、実際には選択肢はかなり少なく、どちらかといえば建売に近いです。

注文住宅は土地を用意して、そのあと建物を自由につくる物件

「注文住宅」は土地と建物を別々に用意してゼロから建てる家のことです。ゼロから建てるので自由度が高くなります。

購入の際は、

• 土地も家も、住宅会社で一括で購入する
• 土地は不動産会社、家は住宅会社から別々に購入する
• 土地は不動産会社、家は設計事務所経由で購入・発注する

のようにいろんなパターンがあります。

また建てる家の自由度の高さは、住宅会社（や購入プラン）によって大きく違います。

完全にオーダーメードで家を建てる会社もあれば、ある程度のパターンの組み合わせで家をつくる会社もあるということです。

建売住宅も注文住宅も、売られれば同じ「中古」

上述したように、

• 建売住宅
• 注文住宅

この2つは家の買い方・建て方がぜんぜん異なります。

でも売りに出されると、どちらも同じ「中古物件」として扱われます。

日本で戸建てといえば、木造が一番多いわけですが・・・木造の戸建ては、一般的に築20年ほどで「建物部分の価値はゼロ」と評価されてしまいます。

建売住宅・注文住宅・中古物件を11項目で比較

• 建売住宅
• 注文住宅
• 中古住宅（建売＆注文住宅）

上記はそれぞれ特徴やメリットが異なります。

ちゃんと違いを理解して、自分に合ったものを選択するようにしましょう。

項目	建売	注文	中古
購入価格	安め	高め	すごく安め〜安め
設備	安め	充実	古め
立地	良い	運	運
住宅ローン	楽	面倒	面倒
保証	ある	ある	無い
修繕費用	安め〜高め	安め	高め
寿命	短め	長め	短め
間取り	似てる	自由	中間
外観	似てる	違う	古め
事前確認	できる	できない	できる
手間・時間	楽・早め	面倒・長め	面倒・早め？

[購入価格] 建売はお手軽！注文住宅が一番高い！

-	建売	注文	中古
平均価格	3849 万円	4775 万円	3110 万円

※ 標柱の注文住宅は土地と建物を同時に購入した場合の平均価格

やっぱり自由に設計できる注文住宅が一番高いですね。逆に中古住宅が一番安い。

首都圏で新築マンションを買うと6000万円ほどかかるので・・・注文住宅でも安く感じてきますね。笑

建売物件は大量生産＆大量発注＆簡単施工で価格を抑えられる

建売住宅って間取りや内観・外観がかなり似てます。同じメーカーの家ならほとんど一緒です。

これは建材を大量生産・大量発注して使いまわすからです。そうすることで価格を抑えてます。

さらにどの物件も

• 同じような建材を使って
• 同じような間取りの家を
• 同じような手順でつくる

って感じなので、技術力が高い職人が不要で、工期も短くなります。そうすることで人件費を抑えてます。

建物の原価と人件費の療法を圧縮しているので、安い価格で提供できるわけですね。

注文住宅は土地・建物・設計それぞれに費用がかかり高額

注文住宅はまず土地を用意し、そこに建てる家をゼロから設計・建築していきます。

• 大量生産不可、建材費が高い
• 技術力が必要、時間もかかり人件費が高い

上記の通り、建売とはまさに真逆でして、お金が必要です。

とくに「自然素材を多く使用」「最新式の設備を導入」など、こだわりの詰まった家を建てようとするかなりの高額になります。

一方で、ある程度パターン化された仕様から基本プランを選ぶ「ローコスト注文住宅」というものもあります。

完全自由設計の注文住宅と比べれば自由度は低め。ですが価格面でのメリットが大きいので、人気があります。

注文住宅は

• 土地の有無
• 住宅会社の選択
• 建築プランの選択
• 建材のグレードの違い
• 設計と施工を別々に発注

などなど、いろいろな選択肢がありますので・・・物件によって費用に大きな差があるのも特徴の1つです。

中古住宅は安いけどリノベーション費用がかかることも

日本では築20年ほどで建物部分の評価額がゼロになります。ですが実際は築20年でもまだまだ住める状態の家も少なくありません。

つまり中古物件なら「ほぼ土地代だけで家が手に入る」ということもあります。

従って戸建てを買うなら「中古住宅を買ってそのまま住む」ことで初期費用を最も安く抑えることが可能です。

ただし・・・特に水回りなどはリフォームが必要なことも多いです。建物価格とは別に数百万円ほどの費用が発生することもありますね。

また最近は、柱以外の全てを改修するリノベーション（大規模リフォーム）をする方も多いです。これには一戸建てだと1500〜2000万円ほどかかります。

注文住宅を建てるのとあまり変わらない金額になってしまうこともありますので、大規模リフォームを検討している方は、どちらがお得かよく考えたほうが良いですね。

[立地] 建売は立地が良いことが多い！

-	建売	注文	中古
立地	良い	運	運

「不動産は立地が全て！」と言っていいです。

実際、特に戸建の場合は資産価値のほとんどが立地で決まります。

建売住宅は立地が良い物件が多い

住宅会社は立地の良い土地の買付がとても上手でですね・・・注文住宅を建てたいだけの個人では勝負になりません。

住宅会社が買い付けた土地に建てられる建売住宅は、より良い立地に建てられやすいです。

注文住宅と中古は、物件との出会い＝運が全て

注文住宅と中古住宅は、気に入った土地・物件に出会えるかどうかが重要ですね。

• 値段が手頃
• 立地が良くて便利
• 自分が狙っているエリア
• （中古住宅なら）間取りなど条件が良い

これらが揃った物件に出会えるかどうかは完全に運。

[設備] 注文住宅は設備充実！建売は割高感が・・・

-	建売	注文	中古
立地	安め	充実	古め

家の中には以下を始めとする様々な設備が入っています。

• 浴室乾燥機
• 全館空調
• 食洗機

これら住宅設備の数や種類、性能は住宅の価格に比例します。

そのため一般的には設備面では注文住宅が最も優れています。

建売住宅は設備面で割高感がある

先ほど解説しましたが、建売住宅は建築コスト（建物の原価や人件費）を抑えることで利益を出しています。

そのため建売住宅の設備はまず安価なものが選ばれます。

住宅会社の利益が乗る分、割高感のある設備になりがちです。

しかし最低限の機能はありますし、特にこだわりがないなら建売住宅の設備で十分という方も多いです。　

注文住宅はこだわりに応じてメリハリを付けられる！

注文住宅はゼロから家を建てるので、基本は自分で選んだ設備を導入できます。

そのため

• 2階にもトイレと洗面台が必要！
• お風呂は足を伸ばせるサイズに！
• 1日分の食器を洗える大きい食洗機を！

このように、自分の価値観に応じて各設備にこだわることができます。逆に

• トイレは1階に1つでOK
• シャワーだけで十分
• 食器は手洗い派

こんな漢字で、特にこだわりが無い部分については、その分コストを抑えることも可能です。

このように自分の価値観やライフスタイルに応じて、各設備のグレード・性能にメリハリを付けられるのも注文住宅の大きな魅力の1つです。

中古住宅は設備が古い…予算に応じて交換が必要

当たり前ですが、中古住宅は築年数にともない設備が古いです。

「他人が使ったお風呂に入るのはちょっと…」という方もいますよね。

そういった理由で、特に水回りの設備は交換してから住むことになる場合が多いです。

水回りのリフォームだけでも数百万円ほどかかりますから・・・それを踏まえて予算を考えなければいけません。

でも悪いことばかりじゃなく・・・交換するということは、予算次第で自分の好きな設備を導入するチャンスでもありますね！

[住宅ローン] 建売はシンプル。注文住宅は面倒。中古は通りにくい。

-	建売	注文	中古
住宅ローン	楽	面倒	面倒

家を買う人はほぼ全員、住宅ローンを使いますよね。

購入する物件の種類によって、住宅ローンの通りやすさや手続きの煩雑さが変わってきます。

建売はローンの審査を通過しやすく、手続きもシンプルで簡単

まず建売住宅は新築のため、住宅ローンに通りやすいです。

土地＋建物のセットで、かつ基本的にはすでに完成している物件。

そのため1つの住宅ローンを1度処理すればOKでして、手続きがシンプルで簡単です。

販売する住宅会社も手続きに慣れてますから、スムーズに進みやすいです。

注文住宅は土地から買う場合が面倒くさい＆お金がかかる

住宅ローンは基本的に「建物」に対するローンです。

そのため厳密に言えば、基本的に土地購入に住宅ローンは使えません。

土地から購入する場合、

• つなぎ融資を利用する
• 土地にも使える住宅ローンを探す
• 土地と建物とそれぞれローンを組む

こういった何かしらの工夫が必要です。

またローン契約時点で建物はまだ完成してませんから、審査手続きも煩雑になりがち。

ですので注文住宅の住宅ローンは、建売住宅に比べてかなり面倒な手続きが必要です。

中古住宅は住宅ローンが通らないことも…

中古住宅の中には「既存不適格」など、住宅ローンに通らない物件が存在します（そもそも、そういう物件を買わないよう注意が必要です）。

また中古物件を買う場合はリフォームもセットで行う場合が多いですよね。

リフォーム費用を住宅ローンに混ぜ込むなら、それができる住宅ローンを探さないといけません。

住宅ローンとは別に「リフォームローン」ってのもありますが・・・金利が2〜3倍は違ったりします。できれば住宅ローンで対応したいです。

そういう理屈から、手続きは注文住宅と同様に煩雑になりがち。

手続き以外にも、ホームインスペクションが必須など、審査要件が厳しくなったりします。

[保証] 新築なら10年の瑕疵担保が付いてくる！

-	建売	注文	中古
保証	ある	ある	無い

保証の面では新築（建売＆注文住宅）がぜんぜん有利ですね！

新築（建売＆注文住宅）はすべて10年間の保証付き！

新築住宅は「住宅品確法」という法律で守られてます。

建売住宅・注文住宅の両方とも、10年間の瑕疵担保責任が付いており、安心です。

中古住宅はほとんど保証はなし

中古住宅にはほとんど保証がありません。

契約上で数ヶ月程度の瑕疵担保責任が付いてますが・・・その程度です。

そのため外部の既存住宅瑕疵保険などを利用することを検討します。

ちなみにこの保険、住宅ローン減税を受けるための条件になっていることもあります。中古住宅を買うなら購入前に一度はチェックしておきたいですね。

[修繕費用] 中古はどうしても修繕費用が必要に

-	建売	注文	中古
修繕費用	安め〜高め	安め	高め

修繕費用がどのくらいかかるかは、もともとの構造や築年数に大きく左右されます。

一般的に中古住宅は修繕費用がかかりがちです。

建売は注文住宅に比べて修繕費用が必要

住宅会社（建築会社）にもよりますが・・・注文住宅は腕の良い職人が良質な建材を使って建てられます。

そのため注文住宅は長期的な修繕費用は少なく済むことが多いです（こだわりすぎると逆に費用がかさむこともありますが）。

対して建売住宅は、すでに解説した通り建物の原価と人件費を圧縮していますので・・・。

つまり職人の技術力が相対的に低く、かつ建材もショボい。

どうしても建売住宅は耐久性が低くなるので、それなりの修繕費用が必要です。

どちらも短期的には修繕不要ですが・・・建売は長期的に考えると高い買い物になりがちです。

中古住宅は購入後すぐに大きな費用がかかることも

中古住宅の場合、そもそも水回りなどをリフォームしてから住む方も多いです。

また築年数が経っているので、修繕費用は新築に比べるとかかりがち。

物件によっては、購入後すぐに想定外の修繕が必要になることもあります。

中古住宅を購入する場合、必ず購入前にホームインスペクションを利用しましょう。

そうすれば

• どの場所に
• いつごろ
• どの程度の

修繕費用が必要か、プロからアドバイスを受けられます。

[寿命] 構造や建材で寿命は変わる。ただしメンテナンスのほうが大切

-	建売	注文	中古
寿命	短め	長め	短め

家の寿命は物件ごとに全く違います。

使っている建材や、施工した職人の技術力によっても変わります。

注文住宅は建材も職人の技術力も良質なことが多いので、長持ちしやすいでしょう。

ただし家の寿命はメンテナンスの有無のほうが重要です。

大切な家ですから、購入後は定期的に手入れを心がけましょう。

[間取り] 建売はよくある間取り。注文住宅は自由にできる

-	建売	注文	中古
間取り	似てる	自由	中間

家を買う上で、立地の次に気になるのが間取りじゃないでしょうか。

家へのこだわりが一番出てくる部分でもありますね。

建売は最も一般的な「普通」の間取り

建売は家が完成してから売るので、誰にでも売れやすい間取りが採用されます。

可もなく不可もない、最も一般的な間取りということ。だいたいどの家も似たような感じになります。

自由に間取りを作れるのが注文住宅の最大の魅力！

注文空沢は自由に間取りを決められます。これに一番魅力を感じるという人も多いかもですね。

• 和室はいらないからLDKを広めに！
• アイランドキッチンは絶対譲れない！
• 子供部屋は将来2つに分けられるように！

こうした間取りへのこだわりも、注文住宅なら高確率で実現できます。

中古住宅は物件ごとに違う。リノベは費用に要注意

中古住宅は物件によって間取りが全く違います。もともとが建売か注文住宅家によっても違いますし、建てられた年代や、価格によっても差が出てきます。

中古住宅はすべて一点物ですので、好きな間取りの物件に出会えたら、すぐに購入を検討すべきです。

また中古物件の場合、リフォームを考えてる人も多いですよね。

壁を抜くような大規模リフォームをすれば、自分の好きな間取りにできるかもです。

ただし建物の構造的にできないこともあります。あらかじめリフォーム会社に相談してから物件を決めると安心です。

ちなみに大規模なリフォームほどお金がかかります。

結果的に注文住宅を建てるのとあまり変わらない金額になってしまうこともあるので・・・予算には注意しましょう。

[外観] 建売は似たような物件が多い！

-	建売	注文	中古
外観	似てる	違う	古め

家を買う場合、見た目も重要ですよね・・・！

ぶっちゃけ、近所の人には「良い家だね」って言われたいじゃないですか。笑

建売住宅は大量生産品を使うため、同じ会社の家はほぼ同じような見た目になります。

注文住宅は外観にもこだわりが出るので、個性的な見た目にすることも可能です。

中古住宅は物件のメンテナンス状況次第でかなり古臭く見えてしまいますね。

中古物件の外観を大きく変更するリフォームは難易度が高い＆かなりお金がかかります。

[事前確認] 建売や中古住宅は購入前に見学できるのが基本

-	建売	注文	中古
事前確認	だいたいできる	できない	できる

注文住宅はゼロから家を建てるので、契約時点で家は未完成状態。

対して建売や中古住宅は基本的に家が完成していますから、購入前に実物を確認できます。

数千万円の買い物ですからね・・・実物を見て、そこでの生活を想像しながら購入を検討できるってのはかなり有利なポイントです。

[手間・時間] 建売は見学して気に入ったらあとは買うだけ！

-	建売	注文	中古
手間	楽	面倒	面倒
時間	早め	長め	早め？

家の購入には様々な手間と時間がかかります。

• 間取り・設備仕様の決定
• 住宅ローンの選択と審査
• 購入の手続き
• 建築、施工
• 引っ越し

できればこういった面倒なことはあまりやりたくないですよね。

建売住宅は最小限の手間で素早く入居が可能

住宅購入の手間を最小限にできるのが建売住宅です。

立地と間取りが気に入ったら、あとは購入して引っ越すだけですからね。

新築の建売住宅はある程度の品質が保たれてますし、保証もあるので安心して買うことができます。上述した通り住宅ローンについてもシンプルです。

• お腹の中の子が産まれるまで
• 産まれた子の保育園入園まで
• 年長の子の小学校入学まで

このように住み始める時期の希望があることも多いですよね。

そんなとき、建売住宅ですと間に合う可能性が最も高くなります。

注文住宅はすべての工程に時間がかかる・・・

注文住宅は主に以下の流れで建てます。注文住宅はその都度時間がかかるんです・・・。

1. 予算決め
2. 住宅会社選び
3. 土地探し
4. 間取り・設備決め
5. 建築会社選び
6. 施工→完成

自分で決められる部分が多すぎて、下調べや打ち合わせ、仕様の決定などでとにかく時間がかかります。

予算を決めてから住み始めるまで、最低でも1〜2年はかかると思ったほうが良いです。

中古住宅は買ってそのまま住むこともできる

中古住宅を買うならホームインスペクションは必須です。

住宅ローンの審査も煩雑になりがち。

つまり新築物件には無い、中古住宅ならではの手間が必要です。

ただし購入さえ終われば、あとはそのまま住むこともできます。

リフォームするならその手間も必要ですが・・・家をゼロから建てるよりもずっと早く終わります。

中古物件で購入から済むまでにかかる時間は、自分の条件次第ということでしょうか。

まとめ：自分の価値観やライフスタイルに応じて選ぶのが正解！

やっぱり戸建てについても、自分の価値観やライフスタイルに合わせて選ぶべきですね。

建売住宅・注文住宅・中古住宅では、それぞれ特徴が違いますし、一長一短です。

家族で話し合って、一番しっくり来るものを選ぶようにしましょう。

今回までで、

• マンションは新築か、中古か？
• 戸建てなら建売か、注文住宅か、中古か？

以上を整理できましたので、次回は「じゃあ小野家はどれを選ぶのか？」を整理した行きたいと思います。