こんにちは、小野です。
今回も住宅の種類について考えていきます。
前回はマンションと戸建ての比較でしたが・・・今回はマンションについてさらに掘り下げた分析です。
マンションを買う上で重要となる「新築で買うか、中古で買うか」について考えていきたいと思います。
前回までのあらすじ
家庭内アンケートを取って、それをもとに「理想の暮らし」について、みたらしとゆっくり家族会議をした小野。そこから「理想の家」の姿も見えてきた。あとは、どんな家にするか具体的に考えていく。そこで前回はマンションと戸建てを比較し、それぞれのメリット・デメリットを整理してみたのだった。
マンションの定義と供給量を整理
まずは「マンションって何よ？」ってところを改めて整理します
「マンション」と「アパート」の違いは構造と耐火性能？
「マンション」って「アパート」とは何が違うの？
って思うじゃないですか。
この2つに明確な違いはありません。各種法律（建築基準法や宅地建物取引業法など）では定義されていないようです。
ただ、一般的に「マンション」は、
- 鉄筋コンクリート造（RC）
- 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）
主にこういった耐火構造を持つの集合住宅のことを指すことが多いです。
逆に「アパート」は、
- 木造
- プレハブ造
- 軽量鉄骨造
などの準耐火構造の集合住宅で、おおむね2階建てくらいまでの低層のものを指すことが多いみたいですね。
上記の通りマンションの方が構造がしっかりしているので、アパートよりも耐震性・耐火性・遮音性に優れています。
またマンションは1つの建物に入る戸数（部屋の数）も多いので、共有スペースも充実です。
首都圏の新築マンションの供給量は減少傾向
例えば新築マンションの場合、供給量が約3万戸。以下のグラフを見ても分かる通り減り続けてます。
その一方で、中古マンションの成約数は安定していて、徐々に増えてます。
2019年には新築マンションの供給量を中古マンションの成約戸数が上回りました。
そして下記で示しているのはマンションのストック。つまり売りに出されているマンションの物件数ですね。
ずーっと増え続けてます
近年になって600万戸を超えてます・・・。
つまりマンションは売れ残りも含めるとかなりの数が供給されてるってことです。
マンションは新築と中古、どっち買う？ 7項目で比較してみた
では、マンションは新築と中古、どっちを買うべきなんでしょう？
マンションの概要がわかったところで、次はいよいよ新築と中古について比較していきます。
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 価格 | 高い | 安い |
| 供給量 | 少ない | 多い |
| 立地 | 普通〜良い | 悪い〜良い |
| 維持管理費 | 安い | 高い |
| 防災性能 | 高い | 低い |
| 防音性能 | 高い | 低い |
| リフォーム | 一応できる | できる |
[価格] やっぱり中古のほうがぜんぜん安い！
| - | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 販売価格 / 成約価格 | 6083 万円 | 3188 万円 |
中古マンションのほうが倍近く安いです。
稀にプレミアが付いて新築レベルで売買される中古マンションもありますが・・・それはごくごく一部。
新築マンションの価格は平成バブル波の高水準で、史上最高レベルになっていることを覚えおきましょう。
[供給量] 中古マンションのほうが選択肢は多い
| - | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 売出数 | 2万9032 戸 | 約 18 万戸 |
上記は首都圏のみの数字ですが・・・
比べ物にならないほど、中古マンションのほうが選択肢が多いことがわかります。
ちなみに中古マンションは新規に販売登録されたもののみの数なので、実際に販売されている数はもっと多いと思われます。
[立地] 新築も中古も千差万別。昔ながらの街ほど中古が有利！
| - | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 立地 | 駅近はレア | 駅近物件も多い |
マンションを建てるには広い土地が必要。
そのため昔から栄えていた駅ほど、新築に比べて中古マンションのほうが駅に近いことが多いです。
新築マンションで駅近の物件はレアですね・・・。その駅近な新築マンションのほとんどが新興住宅地にあります。
ただし中古マンションなら必ず駅近なわけじゃありません。逆に駅からすごく遠い物件もたくさんあります。
[維持管理費] 新築マンションの方が安い！修繕までの期間も長い
| - | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 管理費 | 安い | 高い |
| 修繕積立金 | 安い | 高い |
マンションの管理費・修繕積立金は新築時が一番安く、徐々に値上がりしていくように設定されています（新築売出し時にランニングコストが安く見えるように）。
従って同じ規模のマンションなら、中古より新築のほうが維持管理費は安い傾向にあります。
またマンションは10〜15年に一度「大規模修繕」が必要です。
修繕費用が想定以上になった場合など、大規模修繕のタイミングで追加で費用が徴収されることがあります（数十万円〜とか）。
中古マンションは入居時の築年数によっては、すぐに大規模修繕が来てしまいます。その際に運悪く追加の費用が発生する可能性があるので、注意が必要です。
[防災性能] 新築マンションのほうが防災性能はぜんぜん高い！
| - | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 防災性能 | 最新基準 | 旧基準の物件あり |
日本では特に地震対策が重要ですよね。
特に1981年以降に建てられたマンションかどうかで、かなり性能に違いがあります（物件によって差が大きいです）。
新築マンションなら必ず最新の耐震基準で建てられているうえ、液状化や水害への対策も万全なため安心して住めますね。
[防音性能] マンションはどんどん防音性能が良くなってる！
| - | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 防音性能 | 高め | 低め |
マンションは両隣や上下の部屋との音のトラブルが多いのが難点・・・。
それだけにマンションを開発側も頑張っていて、防音性能はどんどん上がってます。
特に床の振動を押さえる仕組みは本当にすごいです。最新のマンションは上の部屋から聞こえてくる足音がかなり改善されてます。
中古マンションは古い構造の建物が多いので、新築に比べると防音性能は劣りますね。
左右の部屋からの音については、古いマンションでもあまり聞こえてきません。もともとマンションはRCやSRCなどの防音性の高い構造をしているからです。
[リフォーム] 新築でも中古でもリフォームできる！ただし制限あり
| - | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| リフォーム | 一応できる | できる |
※ ここでは「リノベーション」「リフォーム」をまとめて「リフォーム」として説明します。
マンションは管理規約でリフォームの内容に制限がかかります。
でも基本的には、新築でも中古でも、購入後ならリフォームできると思って大丈夫です。
ただし新築マンションの場合、買ってすぐのリフォームはオススメしません。
そもそも新築は割高ですので、さらにリフォームするとのはコスパが悪すぎると考えます。お金が余ってるなら止めませんが・・・。
しかも・・・ご近所の目が気になりますよね。
自分が新築マンションを買ったときのことを考えてみてください。せっかくの新築で、引っ越したばかりなのに、隣でリフォーム工事が始まったらどう思いますか？
工事の人が頻繁に出入りし、日中は音や振動が気になる。ホコリやゴミが飛んでくるかもしれないと不安・・。
ぼくだったら、かなり嫌ですね
隣人との関係性も薄いわけですし、もし新築をリフォームするならかなり周辺の部屋への配慮が必要かと思います。
その点、中古なら「まぁ古いもんね」で済みますよね。たぶん。笑
ただし古いマンションほど、構造的な制限で自由なリフォームができないケースがあります。リフォームを前提に買うなら、購入前にリフォーム会社に相談してからが良いかと思います。
マンション購入時、特に注意すべき5つのポイント
マンションを買うなら注意すべきポイントを解説します
ここまでで新築マンションと中古マンションの違いはわかってきたと思います。
次は購入時の注意点についてまとめました。
間取りとかはマンションに限らず誰でもチェックすると思うので・・・ここではマンションならではのチェックポイントを中心に5つほど紹介します。
購入時のチェックポイント
- 予算と価格・維持管理費
- 共用設備の規模と利用
- 長期修繕計画の現状
- 管理規約の内容
- 管理と契約者
チェックポイント① 予算と価格・維持管理費のバランス
- 新築は高額
- 必要ならリフォームも
- 維持管理費も予算計画に入れる
- 将来の維持費増大も計画に入れる
まずはなんと言ってもコスト面です
新築は高額！中古でもリフォームを視野に
特に新築マンションは高額なので注意すべきですね・・・。
中古マンションはリフォームする人も多いと思います。
その場合、リフォーム費用も事前に検討してから購入すべきでしょう。
毎月の維持管理費を忘れずに考慮する
マンションは住宅ローンの他に、管理費や修繕積立金も毎月支払うことになります。車を持っている方は駐車場利用料も必要です。
購入する前に、毎月の支払総額を元に資金計画を考えることが大切です。
しかも管理費や修繕積立金は年々増額されるはず・・・将来の家計を予想し、長期的な検討をしましょう。
子どもが産まれたタイミングでマンションを買うと、
- 管理費・修繕積立金の値上げ
- 大規模修繕に伴う追加徴収
- 子どもの教育費増大（進学等）
これらがほぼ同じタイミングで来たりします・・・。
そうなっても家計的に大丈夫かどうか、慎重に考える必要があるでしょう。
チェックポイント② 共用設備の規模、自分がその設備を使うか？
- 機械式駐車場やプールは金食い虫
- 使いたくても使えないことも
- お金を払う価値があるか？
マンションには便利な共用設備がついてることが多いですよね
どんな設備がついているかを確認
共用設備にも色々あります。
その中でも「機械式駐車場」や「プール」などはランニングコストがすごく高いです。
こういった維持にお金がかかる設備がついてると、管理費や修繕積立金も高額になるので注意してください。
その設備を自分は使うか？使えるか？
「BBQ場」や「来客のための宿泊施設」なんかを備えたマンションも最近は多いです。
ぼく自身、友人のマンションを訪ねて使わせてもらったことがあります。超便利ですよ！！
BBQをしても、洗い物が少なく済むので楽！！庭じゃないので隣人に気を使う必要もありません！！
宿泊施設を使えると、友人にも気を使わなくて良いので本当に助かりました。
ただしこういう施設を使いたいタイミングってみんな同じです。つまりGWなどの長期休暇や土日に予約が集中します。
そうなると使いたくても使えない、なんてことも多いみたいです。
利用有無に関わらず、お金を払っても良いと思えるか？
もし共用設備を全く使っていなくとも、管理費や修繕積立金の金額は変わりません。
自分が使っているかどうかに関係なく、管理費・修繕積立金としてお金を払ってもいいか。
これをしっかり考えるようにしましょう。
チェックポイント③ 長期修繕計画の内容と現在の積立状況
- 維持管理費は年々増える
- 修繕計画は適正か？追加徴収は？
- 積立は計画通りに進んでいるか？
前2つの項目とかぶるところがありますが・・・
管理費や修繕積立金は年々増額することを前提に計画されてます。
いつからどのくらい増額されるかを知る上で重要になるのが「長期修繕計画」です。
※ ちなみに、そもそも長期修繕計画が存在しないマンションは買ってはいけません。
購入前に見せてもらい、プロに確認してもらう
マンションを購入するなら、事前に必ず長期修繕計画を見せてもらいましょう。
必要な計画が適切な金額で見込まれているかどうか、プロに確認してもらうことをオススメします。
「絵に描いた餅」になっていないか？
どんなに計画が素晴らしくても、実現できないと意味がありません。
新築だと確認できませんが・・・中古マンションなら、すでに長期修繕計画は進行中です。
今の住人による積立が計画通りに進んでいるか、現在の積立状況や修繕状況を購入前に確認しましょう。
もし現時点で積立金が不足している場合、将来の大規模修繕時に
- そもそも大規模修繕できない
- 多額の追加費用が発生する
といったリスクがあり、危険です。
チェックポイント④ 管理規約の内容と自分のライフスタイル
- 管理規約で日常生活を制限される
- リフォームするならその内容も
- 自分のライフスタイル合うか？
マンションには必ず管理規約があります
入居後はそれに従って生活することになりますから、管理規約の内容の事前確認は必須です。
リフォーム予定ならリフォーム会社とも一緒に確認
特に中古マンションですと、購入とリフォームをセットで検討している方も多いですよね。
管理規約にはリフォームに関する規定が必ずあります。内容によっては希望通りのリフォームができないかもしれません。
必ずマンション購入前に、リフォーム会社と一緒に内容を確認するようにしてください。
ペットを買いたい場合も必須で確認
最近はペットを飼えるマンションのほうが多いでしょう。
しかし飼育できるペットの種類や大きさ、頭数などが制限されていることがほとんどです。
自分が飼いたいペットが飼えるかどうか。また飼育する上でのルールはあるか。
そういった点を事前に確認しましょう。
管理規約は購入後に変わる可能性もある
管理規約は購入後・入居後に突然変更される可能性もあります。
「アレルギーがあるからペットNGなマンションを探したのに、購入して入居するまでの間に規約が変わってペットOKになってしまった」
なんて話もあります。
マンションを購入する場合は、こういったリスクがあることを理解しておくことが大切です。
チェックポイント⑤ 現在のマンションの管理状態と契約者の属性
- 適切に管理されているか？
- 契約者が投資家ばかりじゃないか？
- 多数の契約をしてる契約者はいないか？
「マンションは管理を買え」という言葉があります
それくらい、マンションの管理体制は重要ということです。
現在の管理状態はどうか？
まずは現在のマンションの状態を確認しましょう。
新築なら大丈夫だと思いますが・・・中古マンションの場合は要注意です。
- 外壁の状態
- 共用設備の清掃状況
- 出入りする人（住民）のマナー
なんかを細かくチェックしてください。
こうした点を確認することで、現在のマンションがキレイに管理されているかを推し量ることができます。
不動産投資家ばかりが買っていないか？
契約者の属性も重要です。
たとえば契約者が不動産投資家ばかりの場合・・・自分は住んでないですから、ランニングコストは最低限にしたいですよね。
従って不動産投資家ばかりが契約している物件は管理状態が悪化しがちです。大規模修繕もスムーズにいきません。
また不動産投資家が多い＝賃貸で入居している人が多いということ。
賃貸で住んでる人は、購入して自分で住んでる人に比べるとマナーは劣りがちですよね。
1人の契約者が極端に部屋を購入していないか？
可能性は低いんですが・・・特定の契約者（企業など）が多くの部屋を契約している場合も危険です。
管理規約の改定や大規模修繕の爬虫先の選定など、重要なことは管理組合で多数決をとって決まることになります。
極端に多くの部屋を契約している人がいる場合、その人が同意しないと議決できません。
重要な議案が議決できなかったり、住民の意向をうまく反映できなくなるなどの弊害が生じる可能性が高まるでしょう。
まとめ：新築と中古の違いを理解して購入しよう
新築マンションと中古マンションの比較、そしてマンション購入時のチェックポイントをまとめました。
マンションは多くの人が共同生活をする建物です。
完全に自分で好き勝手ができるわけじゃありませんので、そこには注意ですね。
また管理費や修繕積立金なんかのコストもマンションならでは。
そういった点を理解した上で、自分の予算や考え方に合う方を選んでください。
