運命の土地「ワク土地E」の良い点・悪い点

前回は、ぼくらにとっての運命の土地である「ワク土地E」との出会いの様子をご紹介しました。

いやーあっさりしたもんでした。

現地に訪れた瞬間「ここだ」って思いましたもん。夫婦揃って。

ただ、完璧な土地なんてのは存在しないわけで・・・ワク土地Eにも良い点と悪い点があります。

今回はそれらを紹介していこうかなと。

ぼくらの土地の条件をほぼすべて満たしている

ぼくらは以前から、土地に求める条件を明確にしておりました。

ちゃんと条件を明確にしていたからこそ、夫婦の意思も完全に揃えることができました。

その条件を振り返りつつ、ワク土地Eが当てはまっているかどうかを確認してみましょう。

土地の条件	ワク土地E
不安な擁壁なし	◎ 擁壁はありません
ハザードが良い	◎ ハザード的に最強の立地
接道状況が良い	◎ 間口は10mほどあり
幅員5〜6mの公道	◎ 南は6m公道、北は4.5m公道
建坪16坪は取れる	◎ 最大で30坪以上取れる
採光を確保できる	◎ 日当たりは文句なし
駅徒歩20分以内	○ 駅徒歩15分
自転車で生活可能	○ 生活圏で坂道無し
高低差が少ない	△ 南北で1m弱の高低差
1台分の駐車場を確保	◎ 余裕で取れる広さ
予算内で購入できる	○ 予算的には問題なし
嫌悪施設が周囲にない	◎ 閑静な住宅街の真ん中
土地の形がキレイ	◎ ほぼ正方形
ライフラインが整備済	◎ 完璧に整備済
分譲地or分譲地が近い	△ 20年以上前の分譲地

高低差が多少あることと、新しい分譲地ではないこと以外、ほとんどすべての条件を満たしています。

ワク土地Eの良い点6つ！

次は、前提条件を超えた部分で、より詳しくワク土地Eについて考えたいと思います。

まず、ワク土地Eには特に良いと思えるところが6つほどあります。

ワク土地Eの良い点①　日当たりが最強

ワク土地Eは南北の両面道路です。

特に南側の道路は、幅員6mと十分な幅があります。

しかもワク土地Eには高低差があり、南側の道路に対し1mほど高くなっているんですが・・・

逆に、南側の道路を挟んで反対側の土地は、道路に対し高低差がありません。

つまり南側がかなり開けた形になっていて、採光を取りやすいというメリットがあります。

そして・・・実はワク土地Eは西側が公園になっているんです。

南北の両面道路で南側には高低差があり、さらに西側は公園。

周囲に遮るものがかなり少なく、日当たりは最強レベルです（むしろ夏に暑くなりすぎないか不安です）。

ワク土地Eの良い点②　隣家が少ない

前述したとおり、ワク土地Eは南北の両面道路＋西側に公園という立地。

そのため隣接している家は東側の1軒だけです。

ぼくは極力予算を抑えたうえでシアタールームをつくろうと思ってるので・・・

考慮すべき隣家は少なければ少ないほど良いですね。

ワク土地Eの良い点③　接道が最強

これもすでにご説明しましたが、ワク土地Eは両面道路です。

その両方が公道で、それぞれ6m・4.5mとそれなりの広さがあります。

しかも土地がほぼ正方形なため、道路に対し10mほど接しています。

それでいて交通量が少なく静かな立地ですので、かなり希少性の高い場所と言えるでしょう。

さらに言えば、100mほど歩けば公営バスが通る大きな道があります。

将来、足が不自由になったとしても、公共交通手段だけでどうにかなりそうです。

ワク土地Eの良い点④　駅から遠くない

駅から徒歩15分と、戸建てにしてはまぁまぁな立地と言えます。

ワクワクエリアでこの距離感は・・・かなり希少性が高いです。

今回、土地を探していく中で、

とみたらしが（途中で）言い出したので、かなり魅力的なポイントとなりました。

ワク土地Eの良い点⑤　広さと法令制限の無さ

ぼくは最初、32〜35坪ほどの土地で充分と考えていました。

しかし土地を見ていると欲が出てくるものでして・・・庭やウッドデッキに憧れてくるんですね。

ワク土地Eは50坪弱の広さがあり、駐車場や庭を充分に実現できます。

そして広さを活かすためには、各種法令による建築制限も重要になってきます。

マイ仲さんに調べてもらったところ、

• 防火指定
• 緑化協定
• 高度地域指定
• 風致地区指定
• 各種建築協定
• 砂防指定区域指定
• 特別用途地区指定
• 埋蔵文化財指定区域
• 宅地造成工事規制地域指定

などなど、各種法令による制限がほぼ無い場所であることがわかりました。

つまり、だいたいどんな家でも建てられる土地ということです。

ワク土地Eの良い点⑥　引渡しは最長で半年後

ワク土地Eには現在、売主様が居住されています。

今回、売主様は新しい家を購入して住み替えを予定しているとのことです。

そして重要なのが・・・売主様は今回、売りを先行させているということ。

つまり、

① ワク土地Eの売買契約締結
② 新居を探して売買契約締結
③ ワク土地Eを決済して現金GET
④ そのお金を元手に新居の決済実行

という流れを売主様は希望されてるわけですね。

必然的に①と③との間に、売主様が新居を探すための期間が必要となります。

今回、売主様は最大で半年ほど、この期間が欲しいというお話でした。

ぼくらからすれば、その半年の間に

• 住宅ローンの決定
• 住宅会社の決定
• 間取りの決定

これらの家造りをゆっくり進めることができるわけです。

しかも土地が引渡されるまでは、土地代金分の住宅ローンやつなぎ融資などの費用が発生しません。

これはコスト的には数十万円ほどの節約になると言えます。

ワク土地Eの悪い点5つ！

ここまでワク土地Eの良いところのみ紹介しましたが、もちろん悪い点もあります。

ワク土地Eの悪い点①　地役権の設定

他の土地には無く、ワク土地Eにはある特殊な懸念点がここですね。

ワク土地Eの真上には高圧電線が通っています。

その保守点検のため、東京電力により地役権が設定されており、それを外すことはできません。

地役権についてはいずれ解説することにして・・・

要は土地の所有者としての権利が一部制限されることになります。

今回の場合、家や植栽の高さに制限が加わります。

現在の家より高い建物は建てないので、問題なし！

ワク土地Eには現在、売主様の家が建っています。

その家は一般的な2階建て＋小屋裏っていう構造。

ぼくはこれ以上大きな家は建てませんし、そんなに大きな木を植えるつもりもありません。

マイ仲さんに地役権の詳細も確認してもらいましたが、それほど厳しい高さ制限ではありませんでしたので、許容できると判断しました。

健康的にも問題ないってのがぼくの考え

ちなみに「敷地の真上に高圧電線」というと・・・電磁波による健康への影響を気にする方が多いそうです。

というのも、実はぼく・・・

大学時代に電磁波が人体に与える影響についてガチの研究をしてたんですよね。

当時、たくさんの有名な論文を読みましたけど・・・

高圧電線が有意に人体に悪影響であるとするものはありませんでした。

これは個人的な考えですが、

• 自然界の放射線
• IHで調理中に発生する電磁波
• スマホで会話中に頭部に加わる電磁波

これらの方がよほど強烈だと思います。

そして、このどれもが「健康への悪影響は特に無い」と思ってます。

というわけで、もしかしたら心配してるかもしれないみたらしに「高圧線による健康被害なんてありえん」と丁寧に説明したんですが・・・

全く心配してなかったようです。良かった。

ただし将来的にぼくらが売却するときには、懸念となるかもしれないポイントですね。

ワク土地Eの悪い点②　小学校から遠い

みたらしが一番気にしていたのがこれです。

ワク土地Eが属する校区の小学校が遠くて、Googleマップで「18分」と出るんですね。

5〜6年生とかならまだしも・・・

小学校1〜2年生とかだと、30分ほどかかってもおかしくありません。

しかも途中に大きな道路もありますし、親としては通学が少し心配です。

ワク土地Eの悪い点③　裏に幼稚園の園庭

ワク土地Eの北西方向、道路の反対側に幼稚園の園庭があります。

それなりに大きな幼稚園のようで、子どもたちもたくさん通っているみたいです。

となると、当然・・・

昼間は子供の声が響き渡りますよね。

今住んでいる賃貸も小学校に近いのでわかるんですが・・・運動会シーズンなんかは特に、かなり大きな音が聞こえてきます。

ぼくらはリモートワークですから、昼間も家にいます。

仕事の会議中、子供の大声が邪魔にならないか心配です。

ワク土地Eの悪い点④　軽量鉄骨の古屋と高低差

ワク土地Eには現在も売主様が居住中の家が建っています。

この家、軽量鉄骨造なんですよ・・・。

しかも、二世帯住宅のデカイ家なんですよ・・・。

軽量鉄骨だと、ぼくらの好きなようにリノベするのも難しい。

ということで解体して新築ってことになるわけですが・・・

軽量鉄骨造で延床面積50坪の大きな家を壊すとなると、かなりの解体費がかかることが予想されます。

そしてワク土地Eは南側道路と1m弱の高低差があります。

これも予算が膨らむ原因になる部分です。

というわけで、ワク土地Eは販売価格以上にお金がかかるであろう土地ということができるわけです。

解体費については「しょうがない」

マイ仲さんに、

• 解体費
• 造成・建築費の増額

上記について大まかな見積もりを作成してもらいました。

予想通りというか・・・やはり木造に比べ解体費はかなり高額です。数百万円ほどかかってしまいます。

ぶっちゃけ、かなり嫌だったんですが・・・

上記の費用を考えても、当初想定していた土地の購入予算にギリギリ収まることがわかりました。

したがって、許容しても良いという判断をしています。

ワク土地Eの悪い点⑤　売主は中古戸建てとして売却を希望

ワク土地Eはそもそも「中古戸建」として販売されていました。

ちなみにこれは後でわかったことですが・・・

売主様としても家への思い入れが強く「できればそのまま住んでくれる方に売却したい」という希望があったそうです。

ぼくらは解体しての新築を希望しているので、そもそも不利ですよね。

そして売主はそのまま住んでほしいわけですから、

みたいな交渉が難しくなると予想できます。

さらに中古戸建てとして売っている以上、販売価格に建物代金も含まれているわけでして・・・

つまり土地だけで買うよりも割高な金額となってしまいます。

これも交渉の余地あり＆予算内なのでOK

まず売主の「そのまま住んで欲しい」という要望ですが、余裕で交渉できると思いました。

そもそもこの家ですけど、

• 築25年ほどと古め
• 二世帯住宅の特殊な間取り
• 軽量鉄骨造＝間取り変更が難しい

こういう条件があるので、そのまま住める人を探すのはかなり難易度が高いと思われます（後でわかったことですが、実際に3ヶ月以上売れ残っていたようです）。

次に解体費の折半や、土地単体よりも割高になってしまう件については・・・

諦めました。

現状の価格ですでに予算内ではありますから。割り切りも必要です。

少し割高という程度の話で諦めたら後悔しそうでしたし。

まとめ：気になる点は少し残るものの、やっぱり気持ちは変わらない！

良い点を整理してみると、かなり条件が良い土地であることがわかります。

そして悪い点を整理してみると・・・だいたいは許容できることがわかりました。

それでも

• 小学校との距離
• 幼稚園からの騒音

この2つについては解決していません。

これらは現地で実際に体験しないとわかりづらい部分です。

そのため、後日改めて現地を訪れることにしました。