家を建てたいのはどんな土地?我が家が求める15の条件

日記

我が家が土地に求める条件

こんにちは、小野です。

前回で家を建てたいエリアの第一希望(ドキドキエリア)が決まりましたね。

次はそのエリアの中でも「どんな土地がほしいのか?」を考える必要があります

今回はその条件について今回紹介していこうかと。

小野家が土地に求める15の条件

小野家が土地に求める15の条件
小野

それでは早速紹介していきましょう

ちなみに、

  • 大量の書籍から得た知識をベースに
  • 以前の家族会議で出た理想を整理して
  • ぼくが案を出し、みたらしに同意を得る

という流れで定めました。

ちなみに上からだいたい優先順位が高くなってます

土地の条件

  1. 不安な擁壁なし
  2. ハザードが良い
  3. 接道状況が良い
  4. 幅員5〜6mの公道
  5. 建坪16坪は取れる
  6. 採光を確保できる
  7. 駅徒歩20分以内
  8. 自転車で生活可能
  9. 高低差が少ない
  10. 1台分の駐車場を確保
  11. 予算内で購入できる
  12. 嫌悪施設が周囲にない
  13. 土地の形がキレイ
  14. ライフラインが整備済
  15. 分譲地or分譲地が近い

土地の条件① 危険を感じる不安な擁壁が無いこと

擁壁とは高低差がある土地につくられる壁上の建築物のことです。斜面の土が崩れるのを防止する目的でつくられます。

擁壁の例
画像引用元:家づくり学校
小野

こういうやつですね

街を歩いてると、背の高い擁壁も結構見かけますよ。そして「いつ作られたのこれ?」って思うような、古いものもたくさん。

背が高かったり、古かったりした時に気になるのはやはり安全性です。

で、この擁壁、安全性を見極めるのはかなり難易度が高いそうなのです。

崩れると家ごと逝っちゃいますし、周囲の人たちに対しても危険すぎます。管理責任の所在も絡んでくるので、かなり厄介です。

新しく作ったり、作り直したり、修繕したり・・・擁壁はかなりのお金も必要になります

こういう1m未満の高さで、管理も自分ならどうにかなると思うので妥協できます。

小野

でも背が高かったり、古かったりする擁壁がある土地はNGですね!

土地の条件② ハザードマップ的にリスクが低いこと

これはエリアのところでも条件に含みましたね。

わざわざハザードが良くない土地を買う必要はない!

というのがぼくの考えです。

日本という地震や水害が多い国において、リスクをあえて上げる必要はないのかなと。資産価値にも影響しそうです。

ただし注意点として。

ハザードマップは過去の被災歴を参考にして作られてます。現状を反映できていない場合もあるので、そこは注意ですね。

例えば「50年前に一度浸水したけど、最近は堤防ができて全く問題ない!」みたいな場合。今は心配なくとも、ハザードマップ上では水に沈むことになってたりします。

小野

どうしても欲しいけどハザードが・・・みたいなときは、周辺環境を良く確認したほうが良いかもです

土地の条件③ 接道状況が良いこと(旗竿地は避けたい)

「接道状況」は、その土地がどのように道路と接しているか、ということです。

これ、資産価値にかなり影響します。そもそも2m以上接道してないと「再建築不可」ですしね。

そんなわけで、道路に対して極端に間口が狭い土地は避けたいです。特に旗竿地はNG。

小野

よほど接道幅が広ければ旗竿地も検討しますけど

土地の条件④ とりあえず公道!それも幅員5〜6mほどあること

上で解説した接道状況は「どのように道路に接してるか」でしたが・・・「どんな道路に接しているか」ももちろん重要です。

こちらも将来の資産価値に影響大です。

まずトラブルのもとになりがちな私道」は論外(その他の条件がよほどよければ検討するかもですが)公道一択です

そして公道でも細すぎは困ります。できればギリギリ車がすれ違える幅員5〜6mは欲しいです。

道が細いと大型重機が入らず、建築費が高騰したり、そもそも建てられないこともありますし。

ただし目の前の道路が広すぎても、車通りが激しすぎてうるさいかもなので注意が必要そうです。

ちなみにぼくが道路にうるさいのは、近い将来自動運転車が登場して便利に使えると思ってるからだったりします。笑

小野

もしかしたらスマホで自動運転タクシーを呼ぶ日がすぐ来るかも。そんなとき、家の前の道路が広ければ絶対有利ですよね

土地の条件⑤ 面積的に建坪16坪は取れる土地であること

ぼくらが建てたい家の条件を考えると、延床面積で最低でも32坪くらいは必要になると思ってます。

で、ぼくは3階建てが嫌いなので・・・自動的に建坪で16坪ほど必要になる計算です。

自分の希望の間取りに近づけるため、最低でも建坪16坪取れる大きさがある土地を探します。

小野

既存住宅の間取り図とか見れば、自分の希望の家にどのくらいの広さが必要かわかってきますよ

土地の条件⑥ 周辺環境的に採光を確保できること

真っ暗な土地は資産価値が下がりやすいんですよねー。

また湿度が溜まりやすいので建物のダメージが大きくなりがち。したがって維持管理にもお金がかかると思います。

あとは・・・単純に。日当たりが良いほうが気持ちがいいですよね。笑

最低限の採光は確保できるような土地が良いです。

具体的には、

  • 高い建物に隣接してない
  • 場所的に容積率が大きくない
  • 隣に広い土地が無く、新しく大きな建物が建てられない

こんな感じの条件を満たしている必要がありそうに思います。

土地の条件⑦ 最寄り駅まで(実際に)徒歩20分以内で行けること

ぼくら夫婦はフルリモートなので、普段はあまり駅を使いません。

なので「絶対駅から10分以内!」みたいなことは考えてません。

でも「駅に行きたい」と思ったとき、毎回バスで行くのは面倒すぎです。

徒歩20分圏内ならギリギリ「歩こうかな」と思えるので、その範囲で探そうと思います。

それに駅からバス必須!な土地だと、資産価値的にもちょっと微妙です。

小野

まぁ将来自動運転車が常識になれば、今は駅から遠くて安い土地が、値上がりしまくるかもしれませんけどw

土地の条件⑧ 普段の生活を自転車だけで完結できること

ぼくらのライフスタイルを考えると、普段は車よりも自転車がメインの移動手段になると思います。

微笑む奥さん
みたらし

わたしに至っては免許もないしね

そのため徒歩または自転車で通える範囲

  • スーパー
  • コンビニ
  • ドラッグストア
  • 小学校や中学校
  • 病院またはクリニック

これら利便施設があると助かりますね。

小野

そして、こうした施設と言えとの間に、キツイ上り坂が無ければ最高です。

土地の条件⑨ 土地と道路、そして土地の中で高低差が少ない

まず土地と道路との高低差が大きいと、擁壁をつくらなければいけません。

これは予算が極端に圧迫されるのでNGです。

また土地の中で高低差がある場合

  • 平坦にするのにお金がかかる
  • 外構に階段をつけるのにお金がかかる
  • 高低差を活かす設計を行うのにお金がかかる

と、どう頑張ってもお金がかかってしまいます。

小野

可能な限り高低差の少ない土地を探したいものです

土地の条件⑩ 敷地内に最低1台分の駐車場スペースを確保できること

今はまだ車は持ってません。でも将来的には必ず必要になると思うんですよね・・・。

もともとは「車とかいらねーwww」派でしたが、しらたまが産まれてからは頻繁に

これ車あったら超便利だな・・・

としばしば思うようになりました。

駐車場代が不要ってのは戸建ての大きなメリット。せっかく家を建てるのに、近くに別の駐車場を借りるとか嫌です。

小野

敷地内に駐車場があれば、雨の日とか便利そうですしね

土地の条件⑪ 土地の売値が予算内であること

ようやく登場しました。笑

土地は条件次第で減額交渉できます(それに最悪、建物部分で吸収できるかもしれませんし)

なので優先順位的にはそれほど高くありません。

もちろん最初から予算内だと気が楽です。でもそこを必須で探すと、選択肢が限られてしまいます。

小野

基本、少しの予算オーバーなら値下げ交渉を頑張る感じにしたいと思います

土地の条件⑫ 嫌悪施設が周囲にないこと

嫌悪施設とは、墓地や工場、下水処理場など、その存在が周囲の人から嫌われる施設のことを言います。

少し名前が可哀想ですが・・・ぼくだってクッサイ工場の隣には住みたくありません

小野

施設の種類によっては妥協できるかもですけど

土地の条件⑬ 土地の形がキレイな正方形または長方形であること

土地の形が正方形や長方形のほうが、資産価値も高く、家も立てやすいです。

複雑な形の土地(「変形地」といいます)だと、普通のハウスメーカーや工務店では家を建てられないかもしれません。

建築家なら柔軟に対応してくれると思いますが、ちょっとお値段も上がりますからね・・・。

小野

予算を抑えるためにも、土地の形は重要です

土地の条件⑭ 主要なライフラインがすべて整備済であること

一度も家が建ったことがない土地だと、上下水道やガスなどのライフラインが通っていない可能性が高いです(分譲地は除く)

100万円以上予算が変わってくることもありますし、ライフラインが最初から整備されてる土地のほうがオトクです。

小野

これは必須じゃないですけど、整備されてたらラッキー!って感じ

土地の条件⑮ 分譲地、または分譲地が近い土地であること

新しい分譲地には、ぼくらと同世代の子育て世帯が住んでいる確率が高いですよね。

そういう場所のほうが、ぼくらと近隣との方とで価値観が近くなる。つまりご近所付き合いが楽になります

同年代が多く住む地域の方が、しらたまも友達をつくりやすいでしょうし。

小野

極端に年齢層が偏るのも嫌ですが、周りは全員老人!が一番イヤです。笑

たぶん全部を満たす土地は見つからない

たぶん全部を満たす土地は見つからない
小野

全部の条件を満たす土地なんて、絶対ありません

見つけるのは相当難しい・・・というか至難の業です。運も関わってきますよね。

そんな理想の王子様を待ってるとお爺ちゃんになっちゃいます。

最低半分・・・できれば7割の条件を満たす土地があれば、購入を決断してもいいでしょう(買えるなら、ですけど)

該当する土地があればすぐ動けるよう、みたらしとも共通認識を揃えています。

小野

土地探しってなんか婚活みたいですねw

まとめ:自分の中での条件を明確化&優先順位付けをしよう!

土地の条件

  1. 不安な擁壁なし
  2. ハザードが良い
  3. 接道状況が良い
  4. 幅員5〜6mの公道
  5. 建坪16坪は取れる
  6. 採光を確保できる
  7. 駅徒歩20分以内
  8. 自転車で生活可能
  9. 高低差が少ない
  10. 1台分の駐車場を確保
  11. 予算内で購入できる
  12. 嫌悪施設が周囲にない
  13. 土地の形がキレイ
  14. ライフラインが整備済
  15. 分譲地or分譲地が近い

小野家は上記の条件をもとに土地探しをすることにしました。

こうして条件を明確にしておくと、他人に買われる前にすぐ動けるのでオススメですね(まだ土地買ったことないけど)

土地はすべてが一点物で、一期一会。

出会った時に素早く行動できるよう、予め自分たちの条件を明確にして、優先順位を決めておきましょう。

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