土地の契約書が間違いだらけ!?　不利な内容もあったので修正を依頼した話

前回、ツリーハウジングでプランに関する打ち合わせをしたときのことを書きました。営業が下手くそで鬱陶しかったです。笑

今回は、土地の契約書類に関してです！

ワク土地Eに買付証明書を提出してから2週間。ようやく書類が一式届きました。

ちなみに今回の内容、ややこしい上に文字ばっかりです。興味のない方はスーーッと読み飛ばしていってください。笑

契約書の事前確認と、契約日の話

買付証明書を出した際、ザブトンにこんなことを聞かれました。

で、ぼくはこう答えました。

「当日に契約内容を初めて知ってそのまま契約」とか異常じゃない？

初めて知った時、本気で驚いたんですが・・・

不動産売買契約においては、

契約当日に初めて契約書の内容を見た

なんてことは珍しくないそうです。

むしろ、自分で契約書に目を通すことすらせず、業者（宅地建物取引士）が口頭で説明するのを聞くだけで契約を結ぶ人も多いのだとか。

不動産売買って、人によっては一生で一度も経験しないような、ガチの大金を取引するんですよ？

その契約書を、

自分で精査すらせず、

当日に初めて内容を知り、

他人の口頭説明を受けるだけで済ませるとか・・・

ありえません。

ぼくはIT系の会社に勤めているんですが、仕事で大企業との提携関連業務を担当することも多々あります。

そんなわけで契約書に目を通す機会が多いです。

このような法人間取引において、契約書を事前に精査しないとか絶対ありえないわけですね。契約の大きさによっては、1年以上かけて契約内容を決めていくことだって多いんです。

個人間取引だろうが、当日に初めて内容を知るとか許容できるはずがありません。

1週間の確認＆修正期間は必須。絶対に譲らない。

そこで

契約書の案をいただいてから契約当日まで、1週間以上の余裕を設ける

これは必須、とザブトンにお伝えしました。

3日だと、契約書内に間違い等があった場合、修正が間に合わない可能性が高いです。

そのため、ここだけは絶対に譲れないとハッキリと言いました。

・・・でも、もしこれが原因で契約が流れたら？

それならそれで、仕方ありません。すっぱり諦めます。

それほど、ぼくにとっては最重要な条件でした。

こういう条件をつけていたこともあって、買付証明書にOKが出たときは嬉しかったんですよね。

契約書一式が届いた！修正依頼まとめ

約束通り、契約日は1週間後。

修正がある場合はそれまでに終わらせないといけません。

ちなみに、契約書のデータをザブトンから受け取った時、電話がきまして

おお・・・つまり「ちゃんと確認してるから、俺らを信じて修正は控えめにね」ってことですかね。

そもそも、そんなに修正に時間がかかる書類なら、予めもっと余裕を持ってスケジューリングしろやって話ですからね。

・・・というわけで書類をすべて確認するわけですが。

出るわ出るわ、修正依頼の嵐です。

ここでは、その内容をお伝えしたいと思います。

重要事項説明書＆不動産売買契約書

不動産売買において重要事項説明書と不動産売買契約書は最も重要な書類です。

不動産取引の各種条件や権利などがすべて詳細に書かれています。

細かい間違いは除外してますが・・・この2つの書類について、大きくは以下のような修正をお願いしました。

誤字脱字等の修正

一番ありえないと思ったのがこれです。

数千万円の契約書類だというのに誤字脱字が多すぎです。

一番ひどいところでは、役所名が間違ってましたからね・・・。

こういう契約書を出してくる時点で、作成した人・会社は信用できません。

より一層、身を引き締めて内容を確認する必要があります。

同日に決済＆引渡し

これが一番揉めた部分でもあるんですが・・・。

契約書上で土地の残金決済日よりも引渡日が遅い日付になっており、1週間後に設定されていました（これを、「1週間の引渡猶予が設定されている」と言います）。

売主様が売りを先行した住替えを検討しているから、このような期間が設けられているのでしょう。

しかし、売主様の事情はぼくにとって関係ない話。

事前に説明があれば、多少は考えたかもしれませんが、それもありませんでしたからね・・・。

ぼくにとって不利益極まりない内容と考えましたので、残金決済と引渡しを同日にするよう希望しました。

境界明示方法の説明

「測量図の作成・交付はしない」とありました。

電話で確認すると、測量図自体が存在せず、交付できないとのこと。また新規作成の予定もないということでした。

しかし、同じく重要事項説明書の中で売主様には「境界標を明示する」義務が課されています。

測量図が存在しないのなら、（特に境界標が喪失していた場合）どうやって明示するのでしょうか・・・？

境界がはっきりしない土地を買うことはできないので、

• 既存の境界標があった場合に、その境界を明示する方法
• 既存の境界標が無かった場合に、新規に境界を明示する方法

上記2点を明確に説明いただけるよう依頼しました。

地役権の説明を修正

以前ご説明したとおり、ワク土地Eには地役権が付いていて、外すことができません。

今回の売買においても地役権は継承されるので、もちろん重要事項説明書にも地役権に関する記載があります。

この重要事項説明書に記載された文章と、役所から取得した登記簿に記載された文章に相違がありました（ついでに地役権の設定日も間違ってました）。

基本的に登記簿が正しいはずですので、登記簿に揃えるよう依頼しました。

建ぺい率の誤りを修正

ワク土地Eは両面道路＋隣が公園という珍しい立地の物件です。

こうした条件において、ワクワクエリアでは建ぺい率の緩和を受けられることを役所に確認済みです（マイ仲さんに確認いただきました）。

それなのに、重要事項説明書では緩和前の建ぺい率が記載されていました。

調べればわかることなのに、間違った情報が載っているのは気持ち悪いですよね。

緩和を受けられることを役所に改めて確認し、その内容に修正するよう依頼しました。

各種法令の制限を確認

重要事項説明書では、ワク土地Eが「文化財保護法」による制限を受けると記載がありました。

しかしワク土地Eがこれらの制限を受けない土地であることは、すでにマイ仲さんにより確認済みです。

建ぺい率の件と合わせて、改めてワクワクエリアの役所に確認し、必要に応じて修正するよう依頼しました。

「残置物」の定義を明示

売主様に「引渡しまでに残置物を撤去する」という義務が課せられています。

これ自体は好ましい内容なんですが、「残置物」という曖昧な表現が気になりました。

ワク土地Eには現在、売主様が居住しています。25年以上も住んだ家ですので、とにかく物が多いです。

引渡しを受けた後「エアコンが残ってました」ってなったら、その撤去費用は誰が負担するのでしょうか。

こうした揉め事を避けるために、「残置物」の定義を明確にするように依頼しました。

これについては、可能な限りぼくに有利に働くよう「土地や建物に付随し撤去不可能なものを除き、動産物はすべて撤去する」と具体的な内容を指定しました。

水道メーターの継承を明示

売主様は住み替えを予定しています。

これはワクワクエリアの場合ですが、住み替え先（転居先）が同じエリア内なら、水道メーターを使い回すことができます。

しかし今回、売主様はマンションへの転居を予定しているとのこと。つまり今使っている水道メーターは不要になります。

そこで、ぼくが権利ごと水道メーターを引き継げるよう、重要事項説明書に明記を依頼しました。

今の家にくっついてる売主様名義の水道メーターを、ぼくがそのまま引き継げれば、新規加入が不要になります。

つまり加入金が不要になりますので、10〜30万円ほど節約できますね。

一般媒介契約書

一般媒介契約書は土地取引自体とは直接的な関係はありません。

ワク土地Eを購入するに当たり、ぼくはイーストハウスに仲介を依頼します。

一般媒介契約は土地の仲介をお願いするために必要な契約です。

今回の場合、ぼくの契約相手はイーストハウスです。

一般媒介契約書では以下2点の修正をお願いしました。

契約期間の変更

一般媒介契約には契約期間が明記されていると思います。

今回のイーストハウスとの契約書では、契約期間が【土地の売買契約日〜残金決済日】となっておりました。

これはおそらく一般的な期間だと思います。

ですが今回の場合、（重要事項説明書＆不動産売買契約書上では）引渡しが残金決済日よりも1週間遅くなっています。

上述の通り、これは同日にしていただくよう交渉する予定です。

ですが万が一この交渉が実らなかった場合・・・考えたくないですが、以下のようなことが起こりえます。

1. 土地の代金を支払う
   ＝ ワク土地Eがぼくのものになる
2. イーストハウスとの契約が切れる
   ＝ 仲介手数料の支払いも完了
3. 1週間後、売主が引渡しに応じなかった…
   ＝ イーストハウスとの契約は切れてるので、自分で交渉が必要

こうなると最悪ですよね。

仲介手数料の支払いは、ぼくら（買主）に残された最後の交渉カードです。無事に不動産取引が完了するまで（＝引渡が完了するまで）は、絶対に払ってはいけません。

そこで一般媒介契約書の期間を引渡しまでとするよう依頼しました。

つまり「引渡しが無事に終わるまでは、仲介手数料も払わんよ？」とザブトンに釘を差した形になります。

解除時の規定を追加

無駄に仲介手数料が発生する事態を避けるため・・・

「契約者（ぼく）に非がない事由により不動産売買契約が白紙解除となった場合、一般媒介契約も同様に解除される」

という規定を追加するように依頼しました。

例えば不動産売買契約書には普通、「住宅ローン特約」が含まれます。

これは、買主が住宅ローンの審査に落ちた場合、違約金なしで不動産売買契約を解除できるという条項です。

このように、不動産売買契約書には

「契約解除になっても、誰も悪いことしてなければ違約金は発生しませんよ」

という規定がいくつかあるんですね。これにより、売主・買主の双方が守られています。

しかし契約解除時の仲介手数料の支払い有無は、不動産仲介会社との媒介契約書で決まります。

つまり・・・例えば上述の住宅ローン審査落ちにより不動産売買契約が解除された場合に

ということが起こりうるということですね。

そこで今回、契約解除時に揉めることが無いよう、一般媒介契約の解除について盛り込んでもらったわけです。

これが通れば、不動産売買契約が解除になったら仲介手数料ゼロで一般媒介契約も解除できます（ぼくに非がある場合は除きます）。

まとめ：契約書、意外に間違ってるから確認したほうが無難

契約日の1週間前に契約書の案をもらえるようにしておいてよかったです。

世の中には「どうせ読んでもわからないから」と、目を通すこと無く不動産売買契約を結んでしまう方も多いようです（なんて恐ろしい…）。

ですが、各種契約書には間違いがあることもあれば、自分に不利な条項が含まれていることもあります。

ぼくの感覚から言って、数千万円の取引で、仲介もお願いしてるんですから、間違いや不利な条項がある事自体がちょっと納得できないですけどね

不動産仲介会社も頼りにならないことも多いですから、契約を結ぶ前に少なくとも1度は内容を確認しておくべきだと思います。